Private Vermietung als Nebeneinkommen – So startest du richtig

Eine Wohnung vermieten klingt einfach – Mieter finden, Vertrag unterschreiben, Geld kassieren. In der Praxis gibt es aber einiges zu beachten. Dieser Leitfaden hilft dir, als Einsteiger in die private Vermietung die wichtigsten Punkte nicht zu übersehen.

1. Steuerliche Grundlagen kennen

Mieteinnahmen sind in Österreich steuerpflichtig und müssen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die gute Nachricht: Viele Kosten kannst du als Werbungskosten absetzen – darunter:

• Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Versicherungsprämien
• Zinsen für einen Immobilienkredit
• Verwaltungskosten und Steuerberatung

2. Den richtigen Mietpreis festlegen

Der Mietpreis hängt davon ab, ob deine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt:

• Vollanwendung MRG: Der Richtwertmietzins ist die Obergrenze (abhängig vom Bundesland)
• Teilanwendung oder Vollausnahme: Freie Vereinbarung möglich – orientiere dich am lokalen Mietspiegel

Tipp: Recherchiere vergleichbare Inserate in deiner Umgebung, um ein Gefühl für den marktüblichen Preis zu bekommen.

3. Einen soliden Mietvertrag aufsetzen

Ein guter Mietvertrag schützt dich vor vielen Problemen. Achte auf folgende Punkte:

• Befristung oder unbefristet? (Mindestbefristung im MRG: 3 Jahre)
• Wertsicherungsklausel (VPI-Kopplung) einbauen
• Klare Regelung der Betriebskosten
• Kautionshöhe und -verwahrung festlegen
• Hausordnung als Anhang beilegen

4. Die richtige Mieterauswahl

Ein guter Mieter ist Gold wert. Nimm dir Zeit für die Auswahl:

• Führe persönliche Besichtigungstermine durch
• Frage nach Einkommensnachweisen (z. B. Gehaltszettel)
• Hole eine Bonitätsauskunft ein (z. B. über KSV1870)
• Bitte um Referenzen vom vorherigen Vermieter

5. Übergabe richtig dokumentieren

Erstelle bei der Wohnungsübergabe unbedingt ein Übergabeprotokoll mit Fotos. Halte den Zustand der Wohnung, Zählerstände und etwaige Mängel schriftlich fest. Das schützt dich bei Streitigkeiten beim Auszug.

6. Verwaltung organisieren

Auch bei nur einer Wohnung musst du den Überblick behalten: Mietzahlungen prüfen, Belege sammeln, Dokumente ablegen, Fristen beachten. Ein Tool wie QuckQuck hilft dir von Anfang an, alles strukturiert zu verwalten – und du startest kostenlos mit 3 Monaten Testphase.

7. Laufende Pflichten nicht vergessen

• Jährliche Steuererklärung der Mieteinnahmen
• Betriebskostenabrechnung für den Mieter (wenn pauschal verrechnet)
• Wertsicherung der Miete rechtzeitig durchführen
• Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten erfüllen
• Energieausweis bei Neuvermietung vorlegen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts.